Agrandissement de maison: extension, ajout d’étage, ajout de garage ou ajout de sous-sol

Depuis son achat, l’agrandissement de votre maison est probablement votre projet le plus ambitieux. Combien ça coûte? Ai-je besoin d’un permis? Où trouver un entrepreneur de confiance? Comment être sûr de ne pas me faire avoir? Ai-je besoin d’un architecte? Ce sont toutes des questions que vous vous posez certainement, et si vous ne savez pas par où commencer, nous avons conçu un guide détaillé pour vous!

Ce guide vous permettra de démystifier toute les étapes d’un projet d’agrandissement de maison, de sa définition jusqu’à la réalisation des travaux. De plus, il vous fournit de précieux conseils pour faire de chaque étape de votre projet, un succès!

Plan du guide

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Crédit photo: Hanson Fine Building

Déménager ou agrandir sa maison?

Votre maison ne répond plus à vos besoins par le manque d'espace et vous désirez un changement ? Deux choix s’offre à vous: déménager ou transformer votre maison afin d’en augmenter la superficie.

Les motivations pour entreprendre des travaux de transformation sont multiples. Il est très fréquent de voir de nouveaux acheteurs entreprendre des travaux dès la réception des clés de leur nouvelle maison afin de l’adapter à leurs besoins: transformer une pièce en salle de bain, ouvrir des murs, modifier la cuisine et bien d’autres.

Si pour vous, déménager n’est pas une option parce que vous aimez trop votre quartier où vous préférez investir dans votre patrimoine, vous pouvez opter pour la transformation de votre maison pour augmenter sa valeur! Il s’agit de votre plus gros projet de rénovation, probablement votre plus gros investissement après l’achat de la maison, mais par où commencer?

Quels types d’agrandissement ou extension de maison?

Pour l’agrandissement d’une maison, plusieurs options sont envisageables, selon vos besoins présents et futurs (ou ceux d’un futur propriétaire), la configuration existante du bâtiment, la superficie du terrain, ou bien les exigences de la ville dans votre quartier.

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Prix moyen: 225$/pi.ca

Crédit photo: Ryan Duebber Architect, LLC

Ajout d’un sous-sol

L’ajout d’un sous sol est très prisée comme option d’agrandissement, particulièrement pour les maisons en rangés à Montréal. D’un point de vue technique, il existe plusieurs options de construction avec un accent de sécurité beaucoup plus important que les autres types d’agrandissement. En effet, avant de débuter les travaux d’excavation, il faut stabiliser le bâtiment existant avec le levage de maison, s’il s’agit d’une maison unifamiliale.

Il est également possible de transformer votre sous-sol pour le rendre habitable, en creusant sous votre maison. En effet, à partir de votre vide sanitaire ou d’un sous-sol déjà existant mais non conforme pour être habitable (la hauteur minimale requise pour une pièce habitable dans le sous-sol est de 6 pieds 11 pouces), il est possible d’effectuer les travaux en sous-oeuvre. La reprise en sous oeuvre signifie effectuer l’agrandissement en creusant sous les fondations, puis construire les nouvelles fondations sous celles existantes, au fur et à mesure de l’avancement de l’excavation.

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Prix moyen: 170$/pi.ca

Crédit photo: Studio MMA Architecture + Design

Ajout d’un étage

Si votre maison est unifamiliale, l’ajout d’un étage est définitivement une option à considérer. Il permet d’augmenter votre espace habitable sans réduire l’espace dans votre terrain. La complexité des travaux, est moindre, surtout si vous décidez de répliquer l’aménagement de l’étage existant sur le nouvel étage au-dessus. Toutefois, votre architecte ou technologue en architecture devra s’assurer de créer une harmonie entre le bâtiment existant et l’agrandissement.

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Prix moyen: 135$/ pi2

Crédit photo: Birdseye Building

Ajout d’un garage

L’ajout d’un garage compte également dans les types d’agrandissement ou d’extension de maison. De plus de plus de garages possèdent une extension pour créer des pièces supplémentaires (autre que l’abris auto) comme une salle d’eau ou un salon familial.

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Prix moyen: 160$ à 195$ /pi.ca

Crédit photo: 51 Architecture

Extension sur un côté

Si vous avez un jardin dans la cour de la maison, l’agrandissement par l’ajout d’une extension est définitivement une option. Elle vous permettra de créer des espaces plus ouverts et donnera à votre maison un visage plus moderne. Il existe 2 types de fondation pour effectuer ce type d’agrandissement:

Agrandissement sur fondation de béton:

c’est l’option à opter si vous souhaitez faire votre agrandissement en incluant une pièce au sous-sol (sous l’agrandissement) ou un agrandissement à plusieurs étages (sous-sol et rez-de-chaussé par exemple)

Extension ou agrandissement sur pieux:

c’est le choix le moins coûteux. Cependant, il n’est pas possible d’utiliser cette option si vous souhaitez ajouter une pièce au sous sol ou un étage sur votre agrandissement, maintenant ou dans le futur.

Agrandissement de maison, combien ça coûte?

La première question qui vous vient à l’esprit avant d’entrepreneur votre projet d’agrandissement ou d’extension de maison est: combien ça coûte?

À cette étape, il est important d’avoir une idée du coût des travaux pour connaître l’envergure d’un tel projet. Il varie selon plusieurs facteurs comme: le type de finition (plancher, fenestration, équipements de plomberie, etc.), le type de chaque pièce dans votre agrandissement (salle de bain, cuisine, salon, etc.), l’adresse et l’échéancier des travaux.

Voici le coût moyen d’un agrandissement de maison à Montréal incluant la finition, selon le type d’extension:

Prix agrandissement de maison

Example avec 400 pi.ca

Ajout d’un garage

135$/pi2

$54,000

Ajout d’un sous-sol

225$/pi.ca

$90,000

Ajout d’un étage

170$/pi.ca

$68,000

Extension sur pieux

160$/pi.ca

$64,000

Extension sur fondation

195$/pi.ca

$78,000

Ces prix sont des moyennes du marché, et sont basés sur des projets d’agrandissement standards avec une superficie de plancher de 400 pi.ca et plus.

Plus la superficie est petite, plus le cout au pi.ca est élevé.

Il est effectivement plus difficile de faire une économie d’échelle sur de petites quantités, aussi bien pour les matériaux de construction que pour la main d’oeuvre.

Quelles sont les étapes pour réaliser une extension ou agrandissement de maison ?

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Étape 1

Définition de la portée des travaux

Entrée

Désir d’effectuer un agrandissement ou une extension

Outils et Technique

Brainstorming, recherche d’inspiration, lecture de guides de construction

Avis d’un expert

Sortie

Description à haut niveau de la portée des travaux

Liste des besoins

La définition de la portée des travaux est l’étape la plus importante de votre projet. Le travail et le temps investis à cette étape auront des effets directs sur les probabilités de succès de votre projet! Prenez le temps de définir vos besoins, seul.

Il est important de décrire clairement le problème que vous cherchez à résoudre pour définir les objectifs de votre projet. En d’autres termes, vous devez compiler toutes les données qui permettent de comprendre la situation existante et la situation souhaitée (à travers une description de texte, des sketchs, des photos de l’existant, des photos d’inspirations, etc. ). Vous devez notamment répondre à ces questions:

  • Quel type d’agrandissement souhaitez-vous ?
  • Quelle est la superficie totale? Quel est le nombre d’étage ?
  • Combien de pièces souhaitez-vous et quelles sont-elles (cuisine, chambre, salle de bain) ?
  • Avez-vous besoin d’un système centralisé CVAC (climatisation, ventilation et air conditionné) ?
  • Quel est votre budget ?
  • Quand est-ce que les travaux doivent être réalisés ?
  • Quelle est la situation existante (avant les travaux) ?
  • Quelle est la situation projetée (après les travaux) ?

Ce document préliminaire qui décrit les travaux constitue le document de base que vous remettrez à un professionnel du bâtiment, soit un architecte ou technologue en architecture, un ingénieur ou un designer d’intérieur. Il permet effectivement de collecter tous vos besoins.

Pensez long-terme

Agrandir ou modifier sa maison est un grand investissement sur votre propriété! Il faut donc se projeter 20 ans dans le temps et ajuster la portée des travaux en conséquence afin de pouvoir optimiser au mieux votre investissement.

Billdr vous guide dans la définition de votre projet et met à votre disposition la documentation nécessaire pour vous aider à collecter vos besoins.

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Crédit photo: Wyant Architecture

Étape 2

Renseignements auprès de la Ville

Entrée

Description de haut niveau de la portée des travaux

Liste des besoins

Outils et Technique

Jugement d’un expert (Ville)

Sortie

Approbation informelle du projet (aucun document ne sera remis par la ville à cette étape!)

Attention, cette étape ne consiste pas à effectuer la demande de permis de construction! Elle vous permet de vous renseigner auprès de la Ville pour vérifier l’acceptabilité de votre projet.

En vous présentant au comptoir des permis de construction, vous pouvez présenter votre projet à l’agent de la Ville pour savoir s’il est recevable ou s’il faut rectifier le tir en ajustant la définition des travaux. Par exemple, dans votre arrondissement, il peut y avoir une limitation sur la hauteur des bâtiments qui vous empêchent d’ajouter un étage supplémentaire. Donc si initialement vous souhaitiez ajouter un étage, vous allez probablement devoir penser à une extension sur le côté de la maison ou vers le jardin.

Pour effectuer des travaux de modification d’une maison, vous aurez besoin d’un permis de construction, octroyé par la Ville avant de débuter les travaux. D’un arrondissement à l’autre, les règles municipales en termes de modifications, d’agrandissement ou d’extension de maison peuvent différer. Voici des exemples de questions que vous pouvez poser:

  • Ai-je le droit de modifier ma maison ?
  • Quelle est la durée requise pour l'obtention d’un permis de construction pour ce type de projet ?
  • De quels documents aurais-je besoin pour obtenir le permis de construction ?

Voici des exemples de documents qui peuvent être demandés par la ville pour l’octroie d’un permis de construction:

  • Plan d'architecture (réalisé par architecte ou technologue)
  • Plan d’un ingénieur en structure
  • Plan du concept en 3D
  • Fiches techniques ou photos des éléments visibles de l’extérieur tel que le revêtement extérieur, les portes, les fenêtres
  • Certificat de localisation
  • Plan d’arpentage
  • Fiche bâtiment
  • Preuve d’assurance de l’entrepreneur qui effectue les travaux
  • etc...

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Crédit photo: Go building

Étape 3

Identification des parties prenantes

Entrée

Description de haut niveau de la portée des travaux

Liste des besoins

Outils et Technique

Jugement d’un expert

Sortie

Liste des parties prenantes

En générale, pour un projet d’agrandissement ou d’extension de maison standard (budget de construction autour de 100,000$), vous aurez besoin d’un architecte (ou d’un technologue en architecture) et d’un ingénieur en structure. Il arrive souvent de voir également l’implication de designer d’intérieur dans les projets.

La liste des parties prenantes est composée de toutes les personnes qui seront impliquées dans votre projet, peu importe leur champ d’expertise. En général, voici les parties prenantes le plus souvent impliquées dans un projet d’agrandissement ou d’extension de maison:

  • Client
  • Architecte (ou technologue en architecture)
  • Designer d’intérieur
  • Ingénieur
  • Ville
  • Assureur
  • Entrepreneur général, ses sous-traitants et fournisseurs
  • Fournisseurs du propriétaire

La mission première d’un professionnel (ici le terme professionnel fait référence à un individu membre d’un ordre professionnel, comme un architecte, un technologue, un ingénieur, un médecin, etc.) est d’assurer la sécurité du public. Dans l’industrie de la santé, il y a plusieurs types de professionnels (cardiologues, chirurgiens, infirmières, etc.) avec des diplômes, domaines d’expertise, chacun ayant des responsabilités différentes. Il en est de même pour la construction de bâtiments: les professionnels en construction ont des responsabilités différentes.

Dans un projet de nouvelle construction, d’agrandissement ou d’extension de bâtiment, plusieurs disciplines sont impliquées: architecture, mécanique du bâtiment (ventilation, climatisation, plomberie), électricité, structure, fondation, étude des sols, transport vertical, sécurité incendie, etc. En règle général, plus le projet est grand, plus le nombre de parties impliquées sera important.

Billdr vous guide dans cette étape en évaluant les différentes options qui s’offrent à vous pour les travaux que vous comptez entreprendre et identifiant les ressources dont vous aurez besoin.

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Crédit photo: Go building

Étape 4

Planification du projet

La planification de son projet est une étape importante. Cette étape consiste à vous éduquer et vous préparer pour l’aventure. Elle consiste à avoir un “plan de match” pour chacun des aspects du projet comme: la portée des travaux, le budget, l’échéancier, la liste des parties prenantes, et les risques.

Ce guide vous donne plusieurs outils pour vous préparer et vous aider avec la gestion de votre projet. Toutefois, chaque projet est unique et doit être géré de façon personnalisée.

La mission de votre conseiller en rénovation dédié chez Billdr, est de faire de votre projet un succès et cela passe par donner une assistance sur mesure en fonction des besoins de votre projet.

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Crédit photo: Dana Webber Design Group

Étape 5

Engagement d’un architecte (ou un technologue en architecture)

Entrée

Description de haut niveau de la portée des travaux

Liste des besoins

Outils et Technique

Rencontre, brainstorming, prise de données

Négociations

Jugement d’un expert

Sortie

Contrat de l’architecte (ou du technologue)

Estimation à haut niveau du coût des travaux

Le rôle de l’architecte ou du technologue en architecture consiste, à travers la réalisation des plans, à transformer votre vision pour la rendre tangible. L’architecte ou le technologue en architecture devra échanger avec vous afin de bien saisir les motivations de votre projet, vos goûts mais également tenir compte de créer une harmonie entre la maison existante et le nouvel aménagement.

Que doit contenir le mandat (ou le contrat) de l’architecte ou du technologue en architecture?

Le mandat l’architecte consiste à l’entente que vous avez avec lui, il définit entre autres les termes de votre contrat, ses livrables, le montant de ses honoraires. Il s’agit de son offre de service, ou contrat lorsqu’il y a une entente avec vous. Voici quelques recommandations concernant le contenu du contrat de l’architecte ou du technologue en architecture:

Mode de paiement

Allez-y avec un mode forfaitaire au détriment du mode horaire. Si vous avez préalablement bien définis vos besoins, l’architecte est en mesure d’estimer le temps nécessaire pour remplir ses engagements. Attention, si vous apportez des modifications dans la description de vos besoins en cours de route, des frais additionnels pourraient vous être chargés selon un taux horaire (qui devra être spécifié en amont).

Termes de paiement

La facturation de l’architecte devrait être selon l’avancement de son travail. Si les livrables sont définis et détaillés, il devrait facturer seulement après l’émission du livrable, donc selon la valeur du travail fourni jusqu’à date.

Taux horaire

Même si vous êtes en mode forfaitaire, demander à l’architecte d’inscrire son taux horaire dans son offre de service. Cela est utile dans le cas ou il y a des changements dans son contrat, en cours de route (par exemple, changement de vos besoins, élargissement de la portée des travaux, consultation durant la période de construction).

Livrables

Demandez à l’architecte de préciser la portée de son travail et d’inscrire clairement les livrables de son mandat. Selon la complexité des travaux, il est recommandé d’avoir plusieurs livrables selon l’élaboration et l’avancement du travail:

1 - Concept(s): on vous recommande de préalablement demander à l’architecte plusieurs concepts (1 à 3) selon la complexité de votre projet. Ce livrable vous permet très rapidement de vérifier si l’architecte et vous, vous alignez dans le même direction. Le cas échéant, il permettra de rectifier le tir.

2 - Plans à 30%: on vous recommande de préalablement demander à l’architecte plusieurs concepts (1 à 3) selon la complexité de votre projet. Ce livrable vous permet très rapidement de vérifier si l’architecte et vous, vous alignez dans le même direction. Le cas échéant, il permettra de rectifier le tir.

3 - Plans à 75%: la réalisation des plans à 75% d’avancement vous permet d’intégrer vos commentaires pour la version finale des plans.

4 - Plans pour permis: il s’agit des plans à 100%, avec la mention “pour permis” sur chaque page. C’est cette version des plans qui sera utilisée pour la demande du permis de construction auprès de la ville. Les plans pour permis sont également utilisés par les entrepreneurs lors de la période de soumissions. Ils contiennent toute l’information nécessaire pour un entrepreneur pour vous fournir le prix des travaux.

5 - Plans pour construction: il s’agit des plans à 100% et autorise l’exécution des travaux suite à l’acceptation des plans par la ville. Dans les bonnes pratiques, un entrepreneur n’effectuera pas les travaux si les plans ne contiennent pas la mention “pour construction”. Il peut arriver que l’architecte ait à modifier la version pour permis suite aux commentaires de la ville. Les modifications seront reflétées dans les plans pour construction et l’entrepreneur général devra ajuster ses prix en conséquence et au besoin.

Échéancier

Vous devez trouver une entente sur la date d’échéance des livrables. Cela vous permettra de prévoir d’avance du temps pour prendre connaissance des documents mais également à l’architecte de respecter ses engagements.

Surveillance des travaux

La surveillance des travaux n’est pas nécessairement inclus dans le mandat de l’architecte. En effet, l’architecte n’a aucune obligation d’effectuer la surveillance des travaux ni de visiter les lieux (pendant ou après les travaux). C’est un mandat à part, distinct de celui de la réalisation des plans. Si vous souhaitez que l‘architecte soit présent durant la phase de construction, vous pouvez trouver une entente sur le nombre de visites de chantier à effectuer ou une implication à distance dans la gestion du projet. Il faudra cependant prévoir des coûts additionnels (autour de 400$ par visite et des coûts facturés à l’heure pour la gestion de projet).

Quelle est la différence entre un technologue et un architecte ?

Le technologue et l’architecte évoluent tous dans le domaine architecturale avec une différence principale au niveau de la responsabilité.

Selon la loi sur les architecte (article 16 et 16.1), un technologue ne peut réaliser et signer des plans que pour des projets de construction et rénovation résidentiel, commercial ou industriel avec une superficie inférieure à 3,200 pi2 alors qu’un architecte n’a aucune restriction concernant les plans architecturaux.

Selon les municipalités et le type de travaux, des plans réalisés par un architecte peuvent être exigés par la ville pour la délivrance du permis de construction. Dans le cas échéant, les plans réalisés par un technologue sont acceptés.

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Crédit photo: Studio MMA Architecture + Design

Étape 6

Réalisation des plans d’architecture

La réalisation des plans de construction débutent par la rencontre avec le professionnel (architecte ou technologue en architecture). Dans un premier temps, il s’agit de prendre les mesures de la maison pour réaliser les plans de l'existant.

Le professionnel se basera sur ces derniers pour la réalisation des plans de démolition (au besoin) ainsi que les plans du nouvel aménagement intitulés «plans de construction».

Les plans de construction sont importants pour les raisons suivantes:

  • Les plans sont tout d’abord un moyen de communication, c’est le meilleur moyen pour décrire vos travaux de construction! Dans les plans, on retrouve: les dessins de l’existant (la situation des lieux avant les travaux), les travaux de démolition, les travaux de construction avec des détails concernant les dimensions des pièces, les matériaux, les équipements de finitions, le revêtement extérieur, les planchers, la fondation, l'isolation acoustique et thermique, etc.
  • Les plans permettent aux entrepreneurs (et leurs sous-traitants et fournisseurs) d’estimer le coût des travaux et de faire des soumissions. Ils constituent un outils essentiel pour la réalisation des travaux, car, ils compilent sur un seul document, toute l’information concernant la portée des travaux, sans ambiguïté, malentendu ou risque d'interprétation. Ils peuvent être obligatoires car il s’agit d’une exigence de la loi qui stipule que pour certains travaux donnés, la conception doit être faite à travers des plans signés par un professionnel désigné.
  • Les plans sont nécessaires pour l'obtention du permis de construction.

À la réception des plans d’architecture et selon leur avancement, Billdr vous accompagne dans la lecture et la compréhension du contenu des documents.

Ensuite, nous faisons des commentaires et recommandations afin de mettre au défis le concepteur pour des fins d’optimisation.

Notre estimation détaillée des coûts des travaux selon l’avancement des plans permet de mieux contrôler le budget et vos attentes au moment de recevoir les soumissions d'entrepreneurs.

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Crédit photo: Studio MMA Architecture + Design

Étape 7

Engagement de l’ingénieur en structure

Entrée

Plans d’architecture

Description de haut niveau de la portée des travaux

Liste des besoins

Outils et Technique

Rencontre, brainstorming, prise de données

Négociations

Sortie

Contrat de l’ingénieur

Au Québec, le titre d’ingénieur est réservé aux membres de l’Ordre des ingénieurs (OIQ). Comme l’architecte, l’ingénieur est membre d’un ordre professionnel qui a pour mission d’assurer la sécurité du public. Les coordonnées de tous les membres de l’ordre sont disponibles au public sur le site de l’OIQ. Vous pouvez donc vérifier l’identité de votre ingénieur, en entrant son nom dans le bottin de l’OIQ.

Quelle est la différence entre les plans d'architecture et les plans de l’ingénieur?

Généralement, pour votre projet de modification de maison, vous aurez besoin d’un architecte (ou technologue en architecture) et d’un ingénieur en structure. Tandis que l’architecte a la responsabilité de concevoir le nouvel aménagement et de choisir les type de matériaux de construction, de finition, etc., l’ingénieur en structure est responsable de faire la conception et le dimensionnement des éléments de structure (ceux qui font que votre maison tient), qu’ils soient en bois, en acier ou en béton

Par exemple, dans le concept des futurs travaux, l’architecte a choisis des fondations en béton armé. Cependant, dans les dessins d’architecture, il n’y aura aucune spécification sur les caractéristiques du béton, ni la disposition des armatures, ni les dimensions des murs et semelles de fondation.

En effet, l’architecte n’a pas l’expertise pour donner ces directives, et cela ne ressort pas de sa responsabilité professionnelle.

Le saviez-vous ?

Selon la loi au Québec, la conception et le dimensionnement des éléments de structure est un acte réservé uniquement à un ingénieur, membre de l’Ordre des ingénieurs du Québec.

Pour savoir si un élément est structural, pensez au fait que si vous l’enlevez, la maison peut s’écrouler.

Que doit contenir le mandat (ou le contrat) de l’ingénieur?

Comparé à celui de l’architecte, le mandat de l’ingénieur est généralement plus petit et constitue souvent à fournir des dessins détails sur les éléments de structure. Nous vous recommandons d’inclure des visites de chantier dans le mandat de l’ingénieur (coût supplémentaire d’environ 500$ par visite à prévoir) pour la surveillance des travaux.

Combien coûte un ingénieur pour un agrandissement ou une extension de maison ?

Le taux horaire d’un ingénieur en bâtiment s’élève entre $95 et $120. En règle générale, pour l’envergure d’un tel projet (autour de 100,000$) les honoraires de l’ingénieur peuvent varier entre 1,000$ et 5,000$ (avant taxes), selon la complexité des travaux de structure.

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Crédit: Affleck Property Services

Étape 8

Réalisation des plans de structure

Entrée

Plans d’architecture (fonds de plans)

Outils et Technique

Rencontre, brainstorming, prise de données

Expertise de l’ingénieur

Sortie

Plan de structure scellé et signé par l’ingénieur

Les plans de l’ingénieur en structure consistent à définir les éléments structuraux de votre extension ou agrandissement. Ces éléments incluent entre autres: fondation, dalle de béton, murs porteurs, colonnes et poutres, les linteaux au dessus des portes et fenêtres, etc.

Les plans de structure sont requis afin que l’entrepreneur général ait les informations précises sur comment construire les éléments structuraux de votre agrandissement. Selon la loi sur les ingénieurs, l’avis d’un ingénieur est obligatoire pour toute intervention en construction sur la structure des bâtiments.

Souvent les entrepreneurs généraux peuvent vous recommander un ingénieur en structure avec lequel ils ont l’habitude de travailler.

Conseil

Toutefois, nous vous conseillons d’engager un ingénieur en structure indépendant de l’entrepreneur général pour éviter les conflits d’intérêts.

De plus, un entrepreneur a besoin de recevoir les recommandations de l’ingénieur sur les travaux de structure avant de vous fournir le prix final de sa soumission.

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Credit: Martyn Clarke Architecture

Étape 9

Demande de permis de construction

Entrée

Plans (architecture, structure)

Fiche Bâtiment

Certificat de localisation

Fiches techniques sur demande (fenêtre, porte, revêtement extérieur)

Paiement

Outils et Technique

Analyse de données, jugement d’un expert

Rencontre CCU

Sortie

Permis de construction délivré par la Ville

Un permis de construction est une autorisation de votre municipalité pour entreprendre certains travaux de rénovation dont les extensions et agrandissements. Pour en savoir plus, consultez notre guide permis de construction pour obtenir plus d’information sur le sujet.

Dans le cadre de votre projet d’extension ou d’agrandissement, nous vous suggérons de démarrer vos démarches d’obtention de permis de construire auprès de la Ville dès la réception des plans d’architecture. Il est possible que certaines municipalités requièrent également les plans d’ingénieur en structure. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez entamer vos démarches auprès de la Ville en parallèle de l’élaboration des plans de structure.

Combien coûte un permis de construction?

Le coût d’un permis de construction varie d’une ville à l’autre. En général, dans la ville de Montréal, le coût est de $9.8 par tranche de $1,000 de travaux, soit 0.9% de la valeur du coût des travaux.

Ce coût peut être moindre dans d’autre municipalité. Par exemple, dans la Ville de Mercier, le coût de permis de construction est de seulement 60$ pour des travaux résidentiels majeures de rénovation, transformation, agrandissement.

Combien de temps pour obtenir un permis de construction?

En général, vous devez prévoir entre 2 et 3 mois pour l’obtention de votre permis de construire, selon la Municipalité et le type de travaux que vous planifiez réaliser.

Selon la municipalité et ou l’arrondissement dans laquelle se trouve votre maison, votre demande de permis peut passer au CCU (Comité consultatif d’urbanisme) qui a le dernier mot sur la délivrance du permis de construction sur certains projets.

En général, il s’agit de projets pour lesquels on note une modification visible des lieux depuis l’espace public. Dans ces cas, votre projet peut être assujettis au PIIA (plans d’implantation et d’intégration architecturale), c’est à dire des règlements spécifiques d’urbanisme de l’arrondissement qui visent à encadrer la construction ou modification de maison, en tenant compte des caractéristiques qui sont propre au bâtiment et son intégration dans le patrimoine du quartier où il est construit.

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Credit: Obespoke & Obbard Design & Development

Étape 10

Appel d’offre avec des entrepreneurs généraux

Entrée

Plans (architecture, structure)

Outils et Technique

Visite des lieux

Lecture de plans, consultation du client et des professionnels

Calcul de coûts, consultation des sous-traitants et fournisseurs

Sortie

Soumissions d’entrepreneurs généraux

Quand faut-il appeler des entrepreneurs pour recevoir des soumissions?

Une fois les plans d’architecture (conçus par un architecte ou un technologue) et les plans de structure (conçus par un ingénieur en structure) en main, vous avez toutes les informations techniques nécessaires pour démarrer votre appel d’offre auprès des entrepreneurs généraux. Il est important de fournir aux entrepreneurs toute l’information concernant le projet pour leurs permettre de soumissionner efficacement. Par exemple, s’il vous manque une partie des plans et que vos décidez d’impliquer les entrepreneurs à cette étape, vous risquez de les faire travailler en double puisqu’ils devront réviser leur soumission une fois les documents de l’appel d’offre de service mis à jour. Ce n’est certainement pas une bonne pratique.

Une fois les documents reçus, l’entrepreneur intéressé par votre projet voudra visiter les lieux pour s’assurer de bien comprendre le projet, évaluer les accès, visualiser le déroulement des travaux. Ces aspects sont importants car ils ont une conséquence sur le coût des travaux. De plus, en échangeant avec lui, assurez-vous que l’entrepreneur a bien compris les objectifs de votre projet. Il arrive souvent que les entrepreneurs remettent en question les plans des professionnels en architecture et ou en ingénierie, en proposant d’autres alternatives qui pourront réduire le coût ou améliorer la qualité des travaux. C’est bienvenue et c’est un bon signe que l’entrepreneur s’aligne bien avec votre vision.

Dois-je révéler mon budget à un entrepreneur?

"Quel est votre budget?" est une question que les entrepreneurs posent souvent aux clients.

La raison, c’est parce qu'ils veulent s’assurer de ne pas “travailler pour rien”, puisque leur temps est très précieux. Préparer une soumission d’un projet d’agrandissement ou de modification d’une maison peut prendre à un entrepreneur jusqu’à 1 semaine de travail entre la lecture des plans, la rencontre avec le client, les communications avec les professionnels, la demande de prix auprès des fournisseurs et sous-traitants, tout en sachant qu’ils ne seront pas rémunérés pour ce travail. Avant de commencer une soumission, il est important pour un entrepreneur de savoir si le client a le budget nécessaire pour la réalisation des travaux.

Dans votre budget de réalisation des travaux, il est important de conserver une contingence d’au moins 15% pour couvrir tous les imprévus et/ou ajout sur la portée des travaux. Il est très commun de voir un projet évoluer entre la réalisation des plans et l'exécution des travaux.

Chez Billdr, tous les entrepreneurs partenaires ont leur(s) license(s) RBQ et assurance responsabilité civile. Nous nous assurons de travailler avec les meilleurs. Pour en savoir plus, consultez notre guide trouver un bon entrepreneur

Ensuite, nous faisons des commentaires et recommandations afin de mettre au défis le concepteur pour des fins d’optimisation.

Notre estimation détaillée des coûts des travaux selon l’avancement des plans permet de mieux contrôler le budget et vos attentes au moment de recevoir les soumissions d'entrepreneurs.

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Credit: Zugai Strudwick Architects

Étape 11

Engagement de l’entrepreneur général

Entrée

Soumission de l’entrepreneur général

Outils et Technique

Rencontre

Négociations

Sortie

Contrat de l’entrepreneur général

Vous avez rencontré plusieurs entrepreneurs et avez reçu leurs soumissions. Un entrepreneur se démarque particulièrement parce qu’il est compétitif et il vous inspire confiance: vous souhaitez l’engager pour exécuter les travaux.

Avant d'aller de l’avant avec la signature de la soumission, vous devez vous assurer que l’entrepreneur a bien compris la portée des travaux et que sa soumission est claire et complète. La soumission de l’entrepreneur, une fois signée, devient le contrat: c’est le document contractuel qui vous lie avec l’entrepreneur. Il est donc important de s’assurer qu’il soit complet. Il doit préciser par exemple:

  • Le nom de l’entrepreneur général
  • Le numéro de licence RBQ de l’entrepreneur général
  • Le nom du client
  • L’adresse du lieu des travaux
  • La portée des travaux (de plus, l’entrepreneur doit mentionner “travaux selon les plans d’architecture et de l’ingénieur”)
  • Les délais de réalisation des travaux
  • Le prix des travaux
  • Les termes de paiement
  • Les conditions particulières du contrat (il s’agit d’éléments non inclus dans le contrat ou des précisions supplémentaires)

Conseils additionnels

En plus, voici quelques éléments à considérer avant la sélection de votre entrepreneur général:

  • Assurez-vous que l’entrepreneur général possède une licence RBQ valide ainsi qu’une assurance responsabilité civile d’au moins 2,000,000$ afin de protéger votre propriété et celle de votre voisin durant les travaux
  • Vérifier l’expérience de l’entrepreneur général avec son portfolio de projets
  • Vérifier la disponibilité de l’entrepreneur pour démarrer les travaux
  • Vérifier les termes de paiement
house extension kitchen

Credit: Fine House Photography

Étape 12

Réalisation des travaux de construction

Les premières journées des travaux consistent à la mobilisation sur le site. C’est une étape qui permet à l’entrepreneur d’installer les mesures de protection pour sécuriser le chantier, installer les accès vers le chantier, les services temporaires (par exemple l’éclairage temporaire dans le chantier), mesures de protections des installations existantes (par exemple recouvrir les planchers existant pour les protéger), un conteneur à déchet, etc.

Ensuite, la seconde étape consiste à effectuer les travaux de démolition, tels que sur les plans, avant de débuter la nouvelle construction.

La construction d’un agrandissement de maison implique plusieurs corps de métiers différents. Il faut donc comprendre que l’entrepreneur général n’effectue pas tout le travail lui-même avec ses employés. En effet, il peut être amené à effectuer une partie des travaux parce que c’est sa spécialité première, sinon, il travaille avec des entrepreneurs spécialisés (par exemple un électricien, un plombier, une entreprise d’excavation, etc.) à qui il sous-traite une partie des travaux.

L’entrepreneur général a plusieurs responsabilités envers ses sous-traitants: il doit coordonner le travail de l’ensemble des intervenants sur le chantier, planifier leur horaire de travail, gérer les échéanciers pour éviter les retards, surveiller la qualité du travail. En pratique, en tant que client, vous n’avez pas à communiquer avec un sous-traitant, l’entrepreneur général doit être en tout temps votre seul point de contact pour ce qui concerne les travaux en cours. Par exemple, vous avez décidé d'ajouter des luminaires supplémentaires. Vous ne devez pas interpeller l’électricien pour lui demander le coût de cet ajout, mais plutôt l’entrepreneur général.

L’entrepreneur général est responsable du chantier de construction, il est le maître d’œuvre. Il est le seul responsable de s’assurer que tous les travaux sont exécutés selon les lois, règlements et codes de la construction. Il est également responsable de la santé et sécurité de toute personne se trouvant sur les lieux du chantier.

Son chantier est couvert par ses assurances de responsabilité civile. Ainsi, en tant que maître d’œuvre, l’entrepreneur général est dans son droit de refuser l’accès à son chantier à quiconque. Par exemple, même si en tant que propriétaire vous être maître de l’ouvrage, vous ne pouvez pas prendre de décision unilatérale de faire venir votre cousin ou ami électricien et lui faire faire des travaux dans le champ d’action de l’entrepreneur général sans l’accord de ce dernier, car le chantier est sous sa responsabilité civile.

S’il ne réalise pas une partie des travaux dont il en a la responsabilité, l’entrepreneur général peut effectivement se déresponsabiliser par rapport à la garantie des travaux ou d’une partie des travaux.

Suivi des communications

La communication est un élément majeure dans tout projet, on ne communique jamais trop! Dès la signature du contrat, identifiez tout de suite avec l’entrepreneur général le canal de communication le plus efficace pour vous.

Il vous permettra d’échanger et de coordonner régulièrement l’avancement des travaux, planifier les étapes à venir, effectuer des visites de chantier, suivi de la facturation et de paiement et le plus important, la gestion des changements.

Note importante

Vous aurez beaucoup d’échanges verbales avec votre entrepreneur. Malgré la confiance et la bonne relation qui vous lie avec votre entrepreneur, il est important de garder une trace écrite de toutes vos communications.

Suivi des changements

Il arrive très souvent de voir des changements dans la portée des travaux dans un projet de construction, pour ne pas dire que cela arrive tout le temps!

Les changements constituent des travaux supplémentaires et l’entrepreneur général peut vous charger des coûts supplémentaires. Il arrive d’avoir des travaux à annuler, on parle alors de crédits. Les changements proviennent de 3 différentes sources:

1 - Condition de chantier il s’agit de changements qui apparaissent le plus souvent lors des travaux de démolition comme par exemple, la découverte de tuiles de céramique sous le plancher à démolir ou encore la découverte d’un mur porteur. Il n’était pas possible d’avoir ces informations lors de la réalisation des plans ou de la soumission. On parle d’imprévus non prévisibles.

2 - Erreur ou omission: il s’agit des erreurs et oublis dans les plans réalisés par les professionnels (architecte, technologue ou ingénieur). Lors de l'exécution des travaux, l’entrepreneur peut se rendre compte que ce qui est demandé sur les plans n'est pas réalisable et des ajustements sont nécessaires. On parle d’imprévus prévisibles.

3 - Demande du client: vous avez décidé par exemple d’ajouter une fenêtre alors que cela n’était pas prévu dans les plans. Les propriétaires sont souvent amenés à élargir la portée des travaux. Certaines opportunités de changements sont bonnes mais attention! “Tant qu'à y être, nous voulons..” est une phrase que nous entendons souvent. C’est une mauvaise pratique en gestion de projet car elle cause un risque important sur la perte de contrôle sur le budget des travaux.

La gestion des changements ou des “extras” est très importante dans un projet de construction. Il s’agit de la source principale de conflit en phase de construction.

Elle peut générer de la frustration et des tensions par manque de communication. Nous vous conseillons d’avoir une entente avec votre entrepreneur, à savoir ne pas exécuter tout changement sur la portée des travaux sans votre accord préalable. Cela signifie qu’il devra d’abord vous soumettre le prix du changement avant d’engager les travaux.

Dans la réalité, les choses peuvent être plus complexes qu’on pense: pour évaluer la valeur d’un changement, l’entrepreneur a souvent besoin de recevoir les prix de son fournisseur ou sous-traitant. Dans le même temps, il risque de prendre du retard (ce qui signifie une perte de revenue pour lui) si les travaux du changement se trouvent sur le chemin critique du projet (c’est le chemin le court pour terminer les travaux). Les changements doivent être documentés à l’écrit et une négociation à l’amiable reste la meilleure option pour tous.

Suivi de la portée des travaux

La portée des travaux représente la ligne de base de votre projet et risque d’évoluer avec le temps. Avec le développement du projet, des changements peuvent être requis, de nouvelles idées peuvent émerger ou des opportunités à saisir peuvent se présenter et en conséquence, modifier la portée des travaux.

Il est important de faire constamment la mise à jour de la portée des travaux car elle représente la base de votre contrat avec l'entrepreneur général.

Suivi de l’échéancier des travaux

Le suivi de l’échéancier correspond à surveiller le calendrier du projet pour mesurer l’avancement des travaux dans le temps. Il permet d’identifier et de documenter les causes du retard au chantier. Il vous permet également de planifier les visites de chantier, notamment celles de l’ingénieur ou de l’architecte. Enfin, le suivi des calendriers des travaux permet de garder le contrôle sur la facturation de l’entrepreneur, selon les termes définis dans le contrat.

Suivi du coût des travaux

Le contrôle qualité consiste à évaluer la qualité des travaux et s’effectue lors de visite de chantier. Une bonne pratique est d’effectuer une visite de chantier sur une base hebdomadaire au minimum.

Il est toujours recommandé de demander aux professionnels d’effectuer une visite de chantier au moment opportun afin d’inspecter les travaux, notamment avant la fermeture des murs et plafonds. On pense à la structure, l'installation électrique, l’isolation thermique ou encore l’étanchéité contre l’humidité et l’eau. Pour les travaux de béton, l’ingénieur pourrait visiter le chantier à la fin des travaux de coffrage, juste avant la coulée du béton.

Suivi de la qualité des travaux

Le contrôle qualité consiste à évaluer la qualité des travaux et s’effectue lors de visite de chantier. Une bonne pratique est d’effectuer une visite de chantier sur une base hebdomadaire au moins.

Il est toujours recommandé de demander aux professionnels d’effectuer une visite de chantier au moment opportun afin d’inspecter les travaux, notamment avant la fermeture des murs et plafonds. On pense à la structure, l'installation électrique, l’isolation thermique ou encore l’étanchéité contre l’humidité et l’eau. Pour les travaux de béton, l’ingénieur pourrait visiter le chantier à la fin des travaux de coffrage, juste avant la coulée du béton.

Billdr est impliqué à tous les niveaux lors de la phase de construction. Les communications écrites entre vous, l’entrepreneur général et votre conseiller en rénovation se font à travers un groupe de dialogue pour permettre à tous de partager l’information.

À travers des visites de chantier hebdomadaires, votre conseiller dédié fait un suivi sur l'avancement des travaux et s’assure que votre projet est dans les délais et le budget.

Avec des photos de l’avancement du chantier, un rapport qui compile également l’information du projet à jour concernant le suivi des travaux, des changements, du budget, des paiements, etc. est transmis à chaque semaine.

Parler avec un conseiller
basement home extension

Credit: Fine House Photography

Étape 13

Réception des travaux

À la fin des travaux de l'agrandissement, la réception des travaux se réalise généralement en 2 étapes.

La première étape consiste à effectuer la visite des déficiences: il s’agit pour vous de faire une visite des lieux du nouvel aménagement avec l’entrepreneur général afin de détecter toutes les irrégularités et les travaux non complétés appelés alors déficiences. Il est important pour l’entrepreneur de noter et de documenter toutes les déficiences des travaux sous sa responsabilité. Une fois les déficiences corrigées, vous pouvez prendre possession des lieux.

La prise de possession des lieux correspond également au transfert de responsabilité des lieux du maître d’œuvre vers le maître de l’ouvrage, c’est à dire de l’entrepreneur général vers le propriétaire. C’est donc le moment pour vous d’appeler votre assureur afin de mettre l’assurance de votre maison à jour, à savoir ajouter le nouvel agrandissement dans votre maison puisque ce dernier était sous la couverture de l’assureur de l’entrepreneur général jusqu’à date. Pour en savoir, consultez notre guide sur les assurances.

Billdr vous accompagne dans cette phase en s’assurant d’abord que toutes les tâches des travaux de construction ont été complétées.

Nous préparons pour vous la liste des déficiences et nous assurons qu’elles soient toutes corrigées par l’entrepreneur général.

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home extension backyard

Credit photo: Construction Precellence

Étape 14

Clôture du projet

Avec la fin des travaux et la correction de toutes les déficiences, l’entrepreneur a bientôt rempli ses obligations contractuelles. Pour terminer, il doit effectivement vous remettre les lettres de garantie.

Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les garanties et guide sur les risque du travail non déclaré. Vous êtes donc en mesure de libérer la retenue en payant votre dernière facture. Cela marque la fin du projet.

Chez Billdr, nous vous fournissons un rapport de fin de projet (voir exemple en cliquant ici).

Il s’agit d’un livrable dans lequel est répertorié toute l’information de votre projet: la portée des travaux, les plans et devis de professionnel, les coordonnées des parties prenantes qui ont participé au projet, les rapports de visite de chantier, les photos durant les travaux, le suivi des coûts et les fiches techniques des matériaux et équipements installés lors des travaux!

Il s’agit d’informations très précieuses pour vous à titre de preuve, pour la qualité de l’ouvrage et sa conformité. C’est ce manuel que vous vendez le jour où votre maison sera en vente!

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Coût moyen d’un agrandissement de maison

Example avec 400 pi.ca

Ajout d’un garage

135$/pi2

Ajout d’un sous-sol

225$/pi.ca

Ajout d’un étage

170$/pi.ca

Extension sur pieux

160$/pi.ca

Extension sur fondation

195$/pi.ca

$54,000

$90,000

$68,000

$64,000

$78,000