Comment ajouter une extension à votre maison : Un guide étape par étape

L’agrandissement d’une maison est un investissement majeur qui requiert une planification et une coordination phénoménales. De l’obtention de permis de construction à l’embauche des bons entrepreneurs généraux, le processus lié à l’addition d’un espace de vie comporte de nombreuses variables. Bien connaître les plus infimes détails (comme ce que devrait inclure une soumission) et les éléments plus importants (comme prévoir un budget pour les imprévus) vous aidera à garder le cap.

Dans ce guide, nous traverserons avec vous toutes les étapes d’un agrandissement de maison, de la définition de vos besoins jusqu’à la supervision du chantier, et nous vous donnerons ici et là quelques astuces de rénovation. 

1. Déterminez la portée de votre projet

Déterminer la portée du projet est l’étape la plus importante dans la planification de vos rénovations. Si cela peut vous demander d’investir bien des efforts et du temps, il en va néanmoins du succès de votre projet. 

Prenez le temps de bien déterminer vos besoins vous-mêmes avant de plonger dans la planification de projet.

Afin d’orienter clairement votre projet, commencez par décrire le problème que vous désirez résoudre. Prenez le temps de comprendre votre situation actuelle et faites des recherches sur ce que vous voulez obtenir comme résultat. 

Pour débuter, voici des questions que vous devriez vous poser :

• Quel type d’agrandissement voudrais-je (l’addition d’un étage, d’un sous-sol ou d’un garage)? 
• Quelle est la superficie totale de l’agrandissement? Combien d’étages compte-t-il? 
• Combien de pièces et quel type de pièces voudrais-je ajouter (cuisine, chambre à coucher, salle de bain)? 
• Ai-je besoin d’un système CVC (chauffage, ventilation et climatisation)? 
• Quel est mon budget?
• Quels sont mes délais? Quand devraient débuter les travaux? Quand devraient-ils être complétés?
• Quelle est ma situation actuelle, avant les rénovations?
• Quel est le résultat visé après les rénovations? À quoi l’agrandissement devrait ressembler?

MODÈLE: Téléchargez le modèle de portée de projet de Billdr

Quand vous aurez répondu aux questions ci-dessus, commencez à déterminer la portée de votre projet. Servez-vous de ce document préliminaire pour décrire votre projet à un spécialiste (un architecte, un ingénieur ou un designer d’intérieur). Cela devrait inclure votre vision, vos objectifs et vos critères.

Pensez au long terme

L’agrandissement ou la modification de votre maison constitue un investissement significatif pour votre propriété. Réfléchissez à comment une rénovation peut influencer la valeur et l’usage de votre maison à long terme. En règle générale, vos améliorations devraient avoir une durée de vie de 20 ans. Que vous planifiiez habiter cet espace de façon permanente ou non, pensez à l’avenir dans la portée de votre projet afin de retirer un maximum de bénéfices de votre investissement.

2. Familiarisez-vous avec les règles de votre municipalité

Vous pouvez présenter votre projet au bureau des permis de votre municipalité afin de vérifier qu’il est admissible. Il est possible qu’on exige l’octroi d’un permis de construction afin d’aller de l’avant. Les règlements peuvent varier selon votre secteur et si vos rénovations comportent des modifications à la maison, l’ajout d’un étage ou un agrandissement. Pour découvrir comment obtenir un permis, voici quelques questions à poser à votre municipalité :

• Suis-je autorisé à modifier ma demeure comme le prévoit la portée de mon projet?
• Combien de temps faut-il prévoir pour l’obtention d’un permis de construction pour un tel projet? 
• Quels sont les documents à fournir pour l’octroi du permis?

Voici quelques documents qui pourraient être requis lors d’une demande de permis :

• Les plans 3D du projet
• Les plans architecturaux 
• Les plans structuraux
• Un plan d’arpentage
• Des dessins ou photos d’éléments extérieurs (p. ex. le revêtement extérieur, les portes, les fenêtres)
• Un certificat de location
• Une fiche-bâtiment
• Une preuve d’assurance de l’entrepreneur général qui fera les travaux

Dans certains cas, il est possible qu’on vous demande de réviser votre portée de projet pour obtenir un permis. Par exemple, des restrictions quant à la hauteur des bâtiments pourraient être en vigueur dans votre secteur. Dans ce cas, plutôt que d’agrandir votre maison par le haut, il serait peut-être préférable de le faire latéralement, soit vers la cour arrière, soit vers le côté de la maison. 

3. Trouvez les spécialistes qu’il vous faut

Selon le type de rénovation que vous prévoyez, différents professionnels de design et de construction pourraient travailler sur votre projet de manière consécutive à diverses étapes. En règle générale, plus un projet est important, plus longue est la liste de parties prenantes. Habituellement, pour l’agrandissement d’une maison, vous travaillerez avec les spécialistes suivants : 

• Un architecte (ou un technicien en architecture)
• Un designer d’intérieur
• Un ingénieur
• La Ville
• Un assureur
• Un entrepreneur général et ses sous-traitants
• Un fournisseur de matériaux

Pour un agrandissement moyen (doté d’un budget de 100 000 $), vous ferez appel à un architecte et à un ingénieur en bâtiment. 

4. Engagez un architecte et concevez vos plans

L’architecte (ou technicien en architecture) est chargé de vous guider et de donner vie à votre vision. Il tâchera de vous aider à comprendre ce qui vous motive à vouloir agrandir votre maison, à définir vos préférences de style et de design tout en préservant l’harmonie entre votre maison actuelle et les aménagements prévus.

Après vous avoir consulté, le premier élément sur la liste de tâches d’un architecte ou d’un technicien est d’effectuer des mesures de votre maison. Il pourra alors dessiner une série de plans qui vous seront utiles à différentes phases du projet.

1. Esquisses : dessins qui offrent un aperçu de l’espace à rénover
2. Plans préliminaires : plans utilisés pour l’obtention d’un permis de construction
3. Plans de construction* : plans qui expliquent les travaux requis
4. Plans de démolition (si nécessaire) : plans qui présentent les éléments qui devront être enlevés

Bien qu'ils ne soient pas obligatoires en théorie, les plans de construction sont importants pour décrire les travaux à effectuer pendant votre rénovation, pour permettre aux entrepreneurs, aux sous-traitants et aux fournisseurs d'estimer les coûts et d'établir des devis. Ils peuvent également être présentés comme un document juridique pour les conceptions qui doivent être approuvées par un professionnel désigné.

5. Engagez un ingénieur en bâtiment et élaborer des plans

Les projets d’agrandissement de domicile requièrent habituellement les services d’un architecte (ou d’un technicien en architecture) et d’un ingénieur en bâtiment. Tandis que l’architecte s’occupe de la conception de l’ajout et du choix des matériaux de construction et de finition, l’ingénieur en bâtiment est chargé de concevoir et de calculer les éléments structurels (c’est-à-dire les composantes à charge en bois, en acier ou en béton qui porteront la structure).

Les plans de structure déterminent les éléments structurels de votre extension de maison : fondations, dalle de béton, murs porteurs, colonnes et poutres, et linteaux au-dessus des portes et des fenêtres. Ces plans donnent des informations précises à l'entrepreneur général sur la manière de construire les parties de votre extension qui la soutiennent. Selon la loi sur les ingénieurs, l'avis d'un ingénieur est obligatoire pour tous les travaux de construction liés à la structure d'un bâtiment.

Les entrepreneurs généraux peuvent recommander un ingénieur en structure avec lequel ils ont travaillé. Nous vous conseillons toutefois de faire appel à un ingénieur indépendant afin d'éviter tout conflit d'intérêts potentiel. N'oubliez pas non plus qu'un entrepreneur a besoin des recommandations d'un ingénieur sur les travaux de structure avant de pouvoir vous fournir un devis final.

En savoir plus sur la différence entre les plans d'architecture et les plans d'ingénierie.

6. Soumettez une demande de permis de construction

Un permis de construction, c’est l’autorisation émise par votre municipalité d’entreprendre des travaux de rénovation spécifiques, incluant l’agrandissement d’un domicile. Dans votre projet, vous devriez viser l’obtention du permis aussitôt que vous recevrez les plans d’architecture. Certains secteurs pourraient aussi exiger les plans de structure pour que les travaux soient autorisés. En général, il faut prévoir de deux à trois mois pour l’octroi d’un permis, selon la municipalité et le type de travaux. 

7. Demandez des soumissions d’entrepreneurs généraux

Les plans d’architecte et de structure finaux en main, vous pourrez demander des soumissions d’entrepreneurs généraux. Pour obtenir des soumissions précises, il est important de leur fournir des plans complets. Si une information manque, les entrepreneurs pourraient devoir faire des efforts non nécessaires pour revoir leurs soumissions. 

Après avoir obtenu vos documents, les entrepreneurs intéressés par votre projet voudront voir votre propriété en personne afin de s’assurer qu’ils saisissent bien l’ampleur des travaux et l’environnement dans lequel ils travailleront. Cette étape les aidera à évaluer et à visualiser les différentes composantes du chantier de construction (c’est-à-dire les entrées et sorties, l’état général de la maison) puisque ceci pourrait influencer le coût du projet.

Parler avec votre entrepreneur de vos objectifs constitue un bel exercice. Parfois, ils ont de nouvelles idées pour bonifier les plans architecturaux ou structurels et même des solutions alternatives qui pourraient réduire les coûts ou améliorer la qualité du travail!

Devrais-je parler de mon budget avec un entrepreneur?

En un mot : oui!

Les entrepreneurs généraux posent des questions sur le budget de leur client afin de s’assurer que leur temps est bien investi. La préparation d’une soumission pour un projet d’agrandissement de maison peut leur demander jusqu’à une semaine. Cela implique que l’entrepreneur lise les plans et les spécifications, qu’il rencontre les clients, qu’il consulte d’autres professionnels du bâtiment, qu’il demande des soumissions à ses sous-traitants et à ses fournisseurs — tout en ignorant s’il sera choisi pour ce mandat.

Donc, avant même de commencer à rédiger une soumission, un entrepreneur doit savoir si son client aura le budget adéquat pour compléter le projet.

Prévoyez un montant pour imprévus d’au moins 15 % du budget afin de couvrir les dépenses inattendues ou les ajouts à la portée du projet. Entre la conception des plans et le véritable travail, des changements peuvent survenir. Vous voulez savoir à quoi ressemblent les coûts d’un agrandissement de maison? Lisez notre guide sur les agrandissements de maison pour jongler avec les chiffres selon le type d’agrandissement.

8. Engagez un entrepreneur général

Après avoir rencontré plusieurs entrepreneurs généraux et avoir reçu leurs soumissions, vous aurez une meilleure idée de la personne avec qui vous aimeriez travailler. À ce stade-ci, vous pourrez choisir et embaucher un entrepreneur général pour qu’il complète la construction de votre projet.

La soumission signée fait office de contrat. Ainsi, avant d’aller de l’avant et de signer la soumission, assurez-vous qu’elle contient les éléments suivants : 

• Le nom de l’entrepreneur général et de licence de l’entrepreneur général
• Votre nom et l’adresse de votre projet
• La portée du projet (L’entrepreneur doit mentionner que les travaux seront exécutés « en conformité avec les plans d’architecture et d’ingénierie ».) 
• Les délais
• Le coût
• Les conditions de paiement
• Toute condition spécifique au contrat (des éléments qui ne seraient pas encore inclus dans le contrat ou des détails additionnels) 

Astuces pour engager votre entrepreneur général

1. Assurez-vous que l’entrepreneur général détient une licence valide et des assurances en responsabilité civile (2 000 000 $ minimum) pour protéger votre propriété et celle de vos voisins durant la construction.
2. Regardez le portfolio de l’entrepreneur général afin d’obtenir un aperçu de leur expérience. 
3. Vérifiez les disponibilités de l’entrepreneur afin de voir quand les travaux pourront commencer. 
4. Vérifiez les conditions de paiement.

9. Commencez les travaux

Au début d’un projet, les premières journées sont dédiées à la préparation du site. Pendant cette période, l’entrepreneur général installe des mesures de protection sur le chantier et les éléments déjà existants (p. ex. : il recouvre les planchers), prévoit des services temporaires (p. ex. : de l’éclairage additionnel) et fait livrer un conteneur à déchets, entre autres choses. Ensuite, si nécessaire, son équipe entamera les travaux de démolition avant de se lancer dans la nouvelle construction.

L’agrandissement d’une maison ou l’ajout d’un deuxième étage comportent plusieurs parties prenantes. Bien qu’un entrepreneur pourrait devoir effectuer une partie de la construction, il fait habituellement affaire avec des sous-traitants spécialisés (p. ex. : un électricien, un plombier, une compagnie d’excavation). Son rôle sera alors de superviser et de diriger ces professionnels sur le chantier pour que le travail soit fait. En tant qu’entrepreneur principal, il est responsable de la conformité des travaux avec les lois, règlements et codes du bâtiment.

Établissez un canal de communication

On ne communique jamais trop durant un projet de construction! Aussitôt que le contrat est signé, déterminez quel sera le meilleur moyen de communication entre l’entrepreneur général et vous. Cela vous permettra d’être constamment à jour sur l’avancement des travaux, de planifier les prochaines étapes, de coordonner les visites du site, d’effectuer des suivis de facturation et de paiements, et d’ajuster vos méthodes de gestion. Même si vous avez confiance en votre entrepreneur général, nous vous suggérons de tenir un journal écrit de vos communications afin d’avoir un aperçu concret du déroulement. 

Gérez les changements de mi-projet 

Il n’est pas inhabituel que des changements à la portée du projet surviennent en cours de route. Ces ajustements de mi-projet peuvent amener du travail supplémentaire (donc des coûts supplémentaires) ou l’annulation de tâches (ce qui devient un crédit sur la valeur du contrat).

Les changements peuvent être une source de conflit si vous ne vous êtes pas entendus au préalable sur une manière de les aborder. Par exemple, assurez-vous que tous les changements à la portée du projet soient d’abord approuvés par vous. Ceci signifie que l’entrepreneur général devra vous informer du prix des changements avant de débuter les travaux qui y sont reliés afin d’éviter les mauvaises surprises à la fin. 

Révisez la portée de votre projet

La portée de votre projet agit comme un point de départ et peut évoluer. Au fur et à mesure que progresse le projet, de nouvelles opportunités ou altérations au concept d’origine peuvent surgir. Pour demeurer utile, la portée du projet doit être revue régulièrement et les changements qui y sont apportés doivent être communiqués à toutes les parties prenantes du projet. 

Suivez le calendrier de construction

Garder un œil sur le calendrier de construction prédéterminé vous aidera à avoir une idée de la progression du chantier. Cela vous permettra de repérer et de documenter les causes de retards dans la construction s’ils ont lieu et de planifier vos visites du site de manière plus efficace.

Tenez un registre des coûts

Bien noter les coûts vous permettra de surveiller votre budget et de justifier les dépenses. Votre budget devrait prévoir un montant spécialement dédié au travail de l’entrepreneur général et un autre montant pour les imprévus. Vous devriez aussi tenir un registre des dépenses occasionnées par des changements. 

Effectuez un contrôle de la qualité

Le contrôle de la qualité se fait à travers des évaluations hebdomadaires sur le site pour voir si les travaux effectués correspondent à ce qui est statué dans la portée du projet. Ces visites devraient avoir lieu lors de moments clés — habituellement lors des changements structuraux, de l’installation électrique, de l’isolation thermique, de l’imperméabilisation ou du coulage du béton.

10. Approuvez les travaux de construction

La fin de l’agrandissement de votre maison est souvent annoncée par l’approbation finale des travaux. Ce processus suit deux étapes :

D’abord, il y a la liste des déficiences. Il vous faudra faire le tour du chantier de construction avec l’entrepreneur général afin de vérifier s’il y a des irrégularités ou des tâches incomplètes (couramment nommées « déficiences »). L’entrepreneur doit alors noter et documenter toutes les déficiences pour lesquelles il serait responsable.

Quand les déficiences sont corrigées, vous pourrez prendre possession de votre nouvel agrandissement! C’est à ce moment que la responsabilité des lieux passe de la personne responsable des travaux (l’entrepreneur général) au propriétaire (vous). Appelez votre compagnie d’assurance pour mettre à jour votre couverture et y ajouter l’agrandissement puisqu’il était jusqu’à maintenant couvert par les assurances de votre entrepreneur. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les assurances pour rénovations.

11. Complétez votre projet de rénovation

Quand les travaux sont terminés et que toutes les déficiences sont corrigées, l’entrepreneur aura presque rempli son mandat contractuel. Pour finaliser le projet, il doit vous remettre une lettre de garantie. À sa réception, vous pourrez payer votre dernière facture, ce qui marquera la fin du projet!