Les appartements secondaires sont des projets de rénovation de grande envergure qui nécessitent une planification minutieuse avant de commencer la construction. Les codes du bâtiment et les règlements municipaux déterminent si vous pouvez ou non construire ces logements collectifs et quel type de construction est autorisé. Des recherches supplémentaires et une diligence raisonnable permettent de s'assurer que votre projet répond à toutes les dispositions nécessaires afin d'éviter les obstacles ou les retards éventuels en cours de route.
Quelles sont les conditions requises pour construire un logement secondaire ?
Codes du bâtiment
Lorsque vous planifiez la construction d'une suite secondaire à Toronto, vous devez respecter plusieurs codes, à savoir le Code du bâtiment de l'Ontario (CBO), le Code de prévention des incendies et le Code de l'électricité (ESA).
Code de la construction de l'Ontario (Département de la construction de la ville)
Le code de la construction de l'Ontario est un règlement pris en application de la loi sur le code de la construction. Il établit des exigences techniques et administratives détaillées et des normes minimales pour la construction des bâtiments.
Code de prévention des incendies (bâtiment municipal/département des incendies)
Le Code national de prévention des incendies du Canada 2015 (CNPI) est publié par le Conseil national de recherches du Canada (CNRC) et élaboré par la Commission canadienne des codes du bâtiment et de prévention des incendies. Il énonce les dispositions techniques qui régissent les activités liées à la :
- Construction, utilisation ou démolition de bâtiments et d'installations
- État d'éléments spécifiques des bâtiments et des installations
- Conception ou construction d'aspects spécifiques des installations liées à certains risques
- Mesures de protection pour l'utilisation actuelle ou prévue des bâtiments
Code électrique (ESA)
Le Code de sécurité électrique de l'Ontario est avant tout un document technique et son approche est normative. Il décrit en détail les normes de l'Ontario en matière d'installations, de produits et d'équipements électriques. Vous pouvez réduire les risques d'incendie, de choc et d'électrocution en prenant des mesures pour vous assurer que les personnes qui effectuent des travaux d'électricité sont qualifiées, compétentes et titulaires d'une licence.
Lorsque les inspecteurs vérifient les permis de construire, ils s'assurent que vous respectez les exigences du code de la construction et du code de prévention des incendies. En ce qui concerne le code de l'électricité, les inspecteurs examinent les exigences qui font l'objet d'un permis d'électricité distinct auprès de l'Autorité de sécurité électrique (ASE).
Si l'espace où vous souhaitez construire un logement accessoire ne répond pas aux exigences minimales du Code du bâtiment de l'Ontario, vous ne pourrez pas obtenir de permis de construire. Et sans permis de construire, vous n'obtiendrez pas la désignation légale de logement accessoire. Dans certains cas (par exemple, des problèmes d'incendie peuvent vous empêcher d'obtenir le statut de logement accessoire légal), vous pouvez convenir d'une solution de rechange avec l'inspecteur. Toutefois, cette solution pourrait nécessiter d'importants travaux de rénovation, ce qui n'en vaut peut-être pas la peine.
Arrêtés municipaux
Chaque ville a des règlements municipaux légèrement différents en ce qui concerne la construction de logements accessoires. Vous trouverez ces nuances dans :
- Le nombre de places de stationnement
- Conception du parking - côte à côte ou tandem (avant/arrière)
- Taille maximale de la suite
- Taille minimale de la suite
- Le nombre maximum de chambres à coucher
- Emplacement des portes d'entrée et des sorties de secours
- Frais de dossier supplémentaires
Quels sont les autres points à vérifier avant le début de la construction ?
Il y a quelques autres points à garder à l'esprit lorsque vous faites vos recherches et que vous faites preuve de diligence raisonnable. Avant d'ajouter une suite secondaire à votre propriété, assurez-vous de vérifier :
1. Destination du zonage
Renseignez-vous sur le type de zone dans laquelle se trouve votre propriété. Qu'il s'agisse d'une zone R1 ou R2, cette désignation déterminera ce qu'il est permis ou non de construire dans la zone. Chaque ville possède son propre ensemble de désignations. Par exemple, Toronto utilise les désignations R, RD, RS, RM, etc.
La plupart des villes disposent d'une carte interactive des règlements de zonage ou d'une carte en format pdf à laquelle vous pouvez vous référer (par exemple, la carte de zonage de Toronto). Trouvez votre propriété en saisissant son adresse sur cette carte pour trouver la désignation de zonage.
2. Règlement de zonage pour les utilisations autorisées
Une fois que vous avez la désignation du zonage, comparez cette dernière avec le règlement de zonage. Par exemple, si vous êtes dans une zone R1, consultez l'arrêté de zonage R1 pour savoir quel type de construction est autorisé. Pour savoir si vous pouvez construire un logement secondaire, recherchez les mots suivants :
Logements secondairesLogements accessoires (ADU)DuplexLogements à deux unitésLogements à plusieurs unitésPour l'essentiel, les logements secondaires sont désormais autorisés en Ontario grâce aux politiques gouvernementales et aux lois provinciales susmentionnées.
- Suites secondaires
- Logement accessoire (ADU)
- Duplex
- Logement à deux unités
- Logement collectif
Dans l'ensemble, les appartements accessoires sont désormais autorisés en Ontario grâce aux politiques gouvernementales et aux lois provinciales mentionnées ci-dessus.
3. Stationnement
Lorsque vous construisez des appartements secondaires, vous devez tenir compte des places de stationnement.
Tout d'abord, assurez-vous que vous pouvez aménager un parking sur votre terrain actuel - et qu'il se trouve effectivement sur votre terrain. Vous pensez peut-être que votre propriété s'étend jusqu'au trottoir, mais les deux ou trois premiers pieds peuvent être la propriété de la ville (également connue sous le nom de "boulevard"). Vérifiez les limites de votre propriété dès le début, afin de pouvoir planifier votre espace de stationnement dans ces limites.
Deuxièmement, même si vous avez la possibilité d'ajouter une place de stationnement sur votre propriété, vous devez également vous assurer que vous respectez les exigences en matière d'aménagement paysager. Vous ne pouvez pas paver toute votre pelouse avant et en faire une place de stationnement. En règle générale, au moins 50 % de la surface de votre cour avant doit rester en herbe ou sous forme de "softscape", c'est-à-dire les éléments horticoles vivants d'un paysage (par exemple, les fleurs, les plantes, les arbustes, les arbres, les parterres de fleurs).
*** Les spécifications ci-dessous concernent les maisons de plus de cinq ans. Ces maisons font l'objet de dispositions spéciales dans le Code du bâtiment de l'Ontario - Partie 11 ***
En Ontario, si votre maison a plus de 5 ans, vous êtes autorisé à suivre les dispositions spéciales énoncées dans la partie 11 du Code du bâtiment de l'Ontario. Les règles de construction pour ces maisons sont moins strictes que celles du Code du bâtiment. Les inspecteurs reconnaissent que les maisons plus anciennes ne peuvent pas être entièrement conformes au code du bâtiment actuel, et ils sont donc plus indulgents sur certains aspects.
4. Hauteur du plafond
Minimum 6'5" (1 950 mm) sous les cloisons
- Si vous n'avez pas 1,5 m sous la cloison, vous pouvez utiliser une poutre encastrée pour l'élever dans l'espace entre les solives afin d'obtenir ce dégagement de 1,5 m.
- Si vous ne pouvez pas répondre aux exigences, la reprise en sous-œuvre peut être une bonne solution, bien que coûteuse, en particulier pour les vieilles maisons de Toronto. Il s'agit d'augmenter la profondeur ou la capacité de charge des fondations existantes pour permettre l'ajout d'un étage au bâtiment.
Dégagement minimum de 2 030 mm (6'8") sur au moins 50 % du plafond.
- Dans les combles, au moins 50 % du plafond doit avoir une hauteur de 6 pieds 8 pouces, le reste du plafond ne pouvant être inférieur à 4 pieds 7 pouces.
Toute hauteur inférieure à 4'7" (1.400 mm) ne peut être utilisée pour calculer les dimensions minimales d'une pièce.
- Tout ce qui est inférieur à 4'7" ne sera pas considéré comme un espace de vie. Vous pouvez la laisser ouverte, mais elle ne sera pas prise en compte dans la taille de la pièce.
5. Exigences de sortie
1. Une sortie unique qui n'est pas partagée avec une autre unité d'habitation
Vous pouvez satisfaire aux exigences du code du bâtiment avec une seule sortie si elle donne directement sur l'extérieur et si les escaliers sont inférieurs à une volée.
2. Une sortie commune entre les unités d'habitation
Si deux unités sortent dans la même cage d'escalier, vous aurez besoin d'une deuxième sortie, qui peut être une fenêtre de sortie. Cette dernière est une grande fenêtre qui répond aux dimensions suivantes : 3,80 pi² (0,35 m²) et 15" (380 mm) avec un espace supplémentaire pour que la fenêtre puisse pivoter. La fenêtre d'évacuation doit permettre à une personne de sortir en cas d'urgence, par exemple en cas d'incendie.
La fenêtre d'évacuation peut être située dans n'importe quelle pièce, à condition de ne pas en bloquer l'accès. Attention aux armoires de cuisine : certains inspecteurs peuvent les considérer comme des obstacles.
Pour couvrir tous vos besoins, veillez à ce que votre logement dispose d'une porte de sortie unique et d'une fenêtre suffisamment grande pour servir de seconde sortie.
6. Taille des pièces
Un espace habitable ne se résume pas à de petites pièces serrées les unes contre les autres. Selon le code de la construction, les cuisines, les chambres à coucher et les salles de séjour doivent toutes répondre à des exigences minimales en matière de taille. Les dispositions relatives à la taille s'appliquent également à un espace ouvert avec un salon/cuisine combiné ou à un studio.
- Salle de séjour: 145 ft² (13.5 m²)
- Salle à manger : 75 ft² (17 m²)
- Cuisine: 45.2 ft² (4.2 m²)
- Séjour/cuisine combiné: 118.4 ft² (11 m²)
- Chambre principale sans placard: 95 pi² (9,8 m²)
- Autres chambres sans placard: 75 ft² (7 m²)
- Couchage/salon/cuisine combinés: 145 ft² (13.5 m²)
Notez que les placards ne sont pas toujours nécessaires dans les chambres à coucher. Toutefois, les exigences en matière de taille seront différentes selon qu'il s'agit d'une chambre avec placard ou d'une chambre sans placard.
7. Installations de plomberie
Les exigences en matière de plomberie sont standard : vous aurez besoin d'un évier de cuisine, de toilettes, d'une douche ou d'une baignoire et d'un lavabo de salle de bain. La buanderie peut être installée dans le logement s'il y a une installation privée pour chaque unité, mais elle peut également être installée dans une salle commune. Cette dernière doit répondre à des exigences spécifiques en matière de séparation coupe-feu et être accessible par les deux unités.
8. Lumière naturelle
Les gens pensent souvent qu'ils ont besoin de fenêtres de chambre à cause des fenêtres d'évacuation. Cependant, la plupart du temps, c'est pour la lumière naturelle. Dans les maisons anciennes, il est acceptable que la lumière atteigne 2,5 % de la surface de plancher. Toutefois, ces dispositions sont beaucoup plus strictes pour les nouvelles constructions. Pour les maisons de plus de cinq ans, il s'agit des exigences minimales :
- Salon/salle à manger : 5% de la surface au sol
- Chambres à coucher : 2,5 % de la surface de plancher
- Autres pièces aménagées : 2,5 % de la surface de plancher
- Cuisine/salle de bain/buanderie : Non requis
9. Séparation des bruits et des incendies
Les gens sont conscients de la séparation coupe-feu, mais oublient souvent la séparation acoustique, qui est tout aussi cruciale pour l'assemblage et l'isolation des plafonds et des murs.
Assemblage du plafond
Pour les logements communs (un sous-sol et un rez-de-chaussée), le plafond type avec solives comprend une isolation acoustique et un profilé résilient. Ce plafond crée une séparation entre la cloison sèche et le reste du plafond, ce qui est plus favorable à l'isolation acoustique. Une couche de cloison sèche de type X, dont l'âme contient des additifs spéciaux qui permettent de l'utiliser dans les constructions à indice de résistance au feu, vient ensuite.
Assemblage mural
Il se peut que vous deviez opter pour deux couches en fonction du type de séparation. Par exemple, si vous avez des logements côte à côte, vous devrez choisir un assemblage mural qui réponde au minimum au degré de résistance au feu (FRR) de 45 minutes et à la classe de transmission du son (STC) 50 pour l'évaluation du bruit entre les logements.
10. Détecteurs de fumée et détecteurs de monoxyde de carbone
Vous aurez besoin d'un détecteur de fumée pour chaque chambre à coucher et chaque autre espace de vie, tel qu'un salon/cuisine/salle à manger. Chaque nouvelle chambre à coucher devra également être équipée d'un détecteur de fumée.
Nous recommandons les interconnexions câblées ou sans fil pour les détecteurs de fumée dans les habitations à plusieurs logements, telles que les appartements secondaires et les duplex. Grâce à l'interconnexion, si une alarme se déclenche, toutes les autres se déclenchent. Les maisons individuelles ne nécessitent pas d'interconnexion pour les détecteurs de fumée. L'avantage d'avoir des interconnexions câblées est de réduire votre FRR. En outre, bien que les interconnexions sans fil soient généralement moins coûteuses en termes de main-d'œuvre, chaque dispositif est plus cher car vous les achetez un par un.
Spécifications supplémentaires pour les détecteurs de fumée dans les suites secondaires :
- Un détecteur de fumée et un détecteur de monoxyde de carbone à moins de 5 mètres des portes des chambres à coucher.
- Un détecteur de fumée et un détecteur de monoxyde de carbone à chaque étage
- Un détecteur de fumée à encastrer est nécessaire si vous utilisez une seule chaudière pour chauffer les deux unités
undefined
Investissez dès maintenant dans la recherche pour éviter les goulets d'étranglement dans votre projet
Bien qu'il y ait beaucoup de recherches à faire avant de commencer la construction de votre logement accessoire, nous vous recommandons vivement de prendre le temps de suivre ce processus. En faisant preuve de diligence raisonnable, vous vous assurez que votre projet a plus de chances d'obtenir le feu vert de votre municipalité et vous évitez des problèmes risqués par la suite.
Quelle est la prochaine étape ?
La troisième partie de notre série de guides sur les appartements accessoires à Toronto portera sur l 'importance d'obtenir un permis de construire légal et sur les pénalités auxquelles vous vous exposez dans le cas contraire.
