Intégrez un appartement accessoire à votre propriété de Toronto

Dans ce deuxième volet de notre série de guides sur les appartements accessoires à Toronto, nous abordons le processus de construction et les différentes exigences que requiert ce type d’habitation.

Les appartements accessoires sont des projets de rénovation d’envergure qui nécessitent une planification rigoureuse avant de commencer les travaux. Les codes du bâtiment et les règlements municipaux déterminent si vous pouvez ou non construire ce type d’habitation à logements multiples et quelles sont les différentes configurations permises. Pour vous assurer que votre projet respecte toutes les exigences requises et éviter d’éventuels retards ou obstructions dans les travaux, il importe que vous fassiez les recherches et les vérifications nécessaires. 

Quelles sont les exigences pour construire un appartement accessoire ?

Les codes du bâtiment

Si vous prévoyez construire un logement accessoire à Toronto, vous devez respecter certaines normes, comme celles du Code du bâtiment de l’Ontario (CBO), du Code national de prévention des incendies et du Code de sécurité relatif aux installations électriques (ESA).

Les codes du bâtiment

Le Code du bâtiment de l’Ontario (Département de construction de la ville)

Le Code du bâtiment de l’Ontario est un règlement adopté en vertu de la Loi sur le code du bâtiment. Il établit les exigences techniques et administratives, ainsi que les normes minimales de construction de bâtiments.

Le Code national de prévention des incendies (Département de construction ou des incendies de la ville)

Le Code national de prévention des incendies du Canada 2015 (CNPI) est publié par le Conseil national de recherches du Canada (CNRC) et élaboré par la Commission canadienne des codes du bâtiment et de prévention des incendies. Il énonce les dispositions techniques qui réglementent les activités liées :

  • à la construction, l’utilisation ou la démolition de bâtiments et d’installations;
  • à l’état d’éléments particuliers de bâtiments et d’installations;
  • à la conception ou la construction d’éléments particuliers d’installations relativement à certains risques;
  • aux mesures de protection liées à l’utilisation actuelle ou prévue des bâtiments.

Le Code de sécurité relatif aux installations électriques (ESA)

Le Code de sécurité relatif aux installations électriques est un document technique d’approche prescriptive qui établit explicitement les normes de l’Ontario pour l’installation de produits et d’équipements électriques. Pour réduire les risques d’incendie, de choc et d’électrocution, les personnes qui effectuent des travaux d’électricité doivent être qualifiées, compétentes et autorisées.

Lorsque des inspecteurs contrôleront votre permis de construire, ils vérifieront si vous respectez les exigences des codes du bâtiment et de prévention des incendies. Ils détermineront également si vous devez demander un permis d’électricité distinct auprès de l’Electrical Safety Authority (ESA), selon le Code de sécurité relatif aux installations électriques.

Si l’espace où vous comptez aménager un appartement accessoire ne respecte pas les exigences minimales du code du bâtiment, vous ne pourrez pas obtenir de permis de construire. Et, sans ce permis, il vous sera impossible de recevoir la désignation légale d’appartement accessoire. Dans certains cas (par exemple, si votre projet ne répond pas aux normes de prévention des incendies), l’inspecteur pourrait vous suggérer certaines modifications. Toutefois, ces ajustements pourraient nécessiter d’importants travaux, et le coût n’en vaut pas toujours la chandelle.

Les règlements municipaux

Les règlements municipaux

Les règlements municipaux régissant la construction d’appartements accessoires varient légèrement d’une ville à l’autre. Ces distinctions concernent :

  1. Le nombre de places de stationnement 
  2. La configuration du stationnement : côte à côte ou en tandem (avant/arrière).
  3. La taille maximale des logements
  4. La taille minimale des logements
  5. Le nombre maximal de chambres 
  6. L’emplacement des portes d’entrée et de secours
  7. Les frais de dossier

Quelles autres recherches devez-vous faire avant d’entreprendre les travaux ?

Il y a certains autres éléments à garder en tête au moment de faire les recherches et les vérifications d’usage. Voici ce dont vous devez tenir compte pour pouvoir aménager un appartement accessoire :

1. Le zonage

Vérifiez quel est le zonage de votre propriété. Le simple fait qu’elle se trouve dans une zone R1 ou R2 déterminera si vous êtes autorisé ou non à construire. Chaque ville possède sa propre nomenclature. Par exemple, Toronto est sectorisé en codes R, RD, RS, RM, etc.

La plupart des villes disposent d’une carte interactive (ou en format PDF) à laquelle vous pouvez vous référer pour identifier votre zone (comme cette carte de Toronto). Il suffit d’entrer votre adresse pour connaitre le zonage.

Le zonage

2. Les usages permis par le règlement de zonage

Une fois que vous aurez identifié la zone dans laquelle se trouve votre résidence, consultez la règlementation qui s’y applique. Par exemple, s’il s’agit de la zone R1, référez-vous au règlement de zonage R1 pour savoir quel type de construction y est autorisé. Pour savoir si vous pouvez construire un appartement accessoire, portez attention aux termes suivants :

  • Logement secondaire
  • Logement accessoire 
  • Duplex
  • Habitation à deux logements
  • Habitation à logements multiples

Grâce aux politiques gouvernementales et aux lois provinciales mentionnées précédemment, les appartements accessoires sont généralement autorisés en Ontario.

3. Le stationnement

Pour pouvoir construire un appartement accessoire, vous devez prévoir suffisamment de places de stationnement.

Tout d’abord, assurez-vous qu’il est possible de les aménager sur votre terrain (et qu’il s’agit bien de votre terrain!). Même si vous pensez que votre propriété s’étend jusqu’au trottoir, il est possible qu’une bordure de deux à trois pieds appartienne à votre municipalité. Vérifiez quelles en sont les limites et tenez-en compte pour aménager les nouvelles places de stationnement.

En plus d’avoir suffisamment d’espace pour stationner, vous devez respecter des normes d’aménagement paysager. Vous ne pouvez pas paver entièrement votre terrain avant pour en faire un stationnement. Règle générale, au moins 50 % de sa superficie doit être couverte de pelouse ou d’une autre forme d’aménagement paysager faisant place aux végétaux (fleurs, plantes, arbustes, arbres, plates-bandes).

*** Les spécifications ci-dessous concernent les maisons de plus de cinq ans, qui font l’objet de dispositions spéciales du Code du bâtiment de l’Ontario (Section 11) ***

En Ontario, si vous possédez une maison de plus de cinq ans, vous êtes éligibles aux dispositions spéciales énoncées à la section 11 du Code du bâtiment de l’Ontario, qui sont moins strictes que les règles régissant les propriétés neuves. Les inspecteurs sont conscients que les demeures plus anciennes ne peuvent pas toujours se conformer à la dernière version du Code du bâtiment, ils sont donc plus indulgents sur certains aspects.

4. La hauteur des plafonds

Une hauteur minimum de 1,95 m (6,5 pi) au sous-sol

  • Si votre sous-sol n’a pas une hauteur de 1,95 m, vous pouvez surélever le plafond en utilisant l’espace des solives et en exposant les poutres. 
  • Si vous ne pouvez satisfaire ces exigences, des travaux en sous-œuvre peuvent être une solution – bien que coûteuse –, surtout s’il s’agit d’une maison ancienne située à Toronto. Vous pourrez ainsi augmenter la profondeur du sous-sol ou encore la capacité portante des fondations afin de supporter l’ajout d’un étage supplémentaire.

Une hauteur minimum de 2,03 m (6,8 pi) pour au moins 50 % du grenier

  • Au moins 50 % de la superficie du plafond du grenier doit être de plus de 2,03 m et, pour le reste, il ne peut être inférieur à 4,7 m.
La hauteur des plafonds

Pour calculer la superficie minimale d’une pièce, on ne peut tenir compte des sections dont le plafond a moins de 1,40 m (4,7 pi) de haut

  • Les sections dont le plafond est à moins de 1,40 m ne sont pas considérés comme habitables. Vous pouvez les laisser ouvertes, mais elles ne comptent pas dans la superficie d’une pièce.
La hauteur des plafonds

5. Les normes existantes

1. Une seule entrée qui n’est partagée avec aucun autre logement

Les normes existantes

Le code du bâtiment permet d’avoir une seule entrée qui donne sur l’extérieur, à condition qu’il n’y ait pas plus d’une volée d’escalier.

2. Une entrée commune pour plusieurs logements

Plan du sous-sol

Si deux logements partagent la même cage d’escalier, ils doivent pouvoir disposer d’une sortie de secours. Il peut s’agir d’une grande fenêtre aux dimensions suivantes : 0,35 m² (3,80 pi²) et 380 mm (15 po) avec suffisamment d’espace pour l’ouvrir. Une personne devrait pouvoir l’emprunter en cas d’urgence (par exemple, s’il y a un incendie).

Cette fenêtre d’évacuation peut se trouver dans n’importe quelle pièce, tant qu’elle est accessible. Attention aux armoires de cuisine : certains inspecteurs considèrent qu’il s’agit d’obstructions.

Fenêtre vers l'intérieur et vers l'extérieur

6. La superficie des pièces

De minuscules pièces collées les unes aux autres ne peuvent être considérées comme un espace habitable. Le code du bâtiment prescrit une superficie minimale pour les cuisines, les chambres et les salons. Ces normes s’appliquent également aux studios et aux aires ouvertes combinant un salon et une cuisine.

  • Salon : 13,5 m² (145 pi²)
  • Salle à manger : 17 m² (75 pi²)
  • Cuisine : 4,2 m² (45,2 pi²)
  • Salon/cuisine combinés : 11 m² (118,4 pi²)
  • Chambre principale sans placard : 9,8 m² (95 pi²)
  • Autres chambres sans placard : 7 m² (75 pi²)
  • Chambre/salon/cuisine combinés : 13,5 m² (145 pi²)
La superficie des pièces

7. Les installations sanitaires

Les normes concernant les installations sanitaires sont standards : le logement doit disposer d’éviers de cuisine et de salle de bain, d’une douche ou d’une baignoire et d’une toilette. Pour ce qui est de la buanderie, elle peut se trouver dans l’appartement si les installations le permettent, ou être commune. Dans ce cas, la salle doit répondre à des exigences spécifiques concernant les séparations coupe-feu et être accessible par les deux logements.

Les installations sanitaires

8. La lumière naturelle

On pourrait penser qu’il est nécessaire d’avoir une fenêtre dans chaque chambre en cas d’évacuation. Bien souvent, cette obligation concerne plutôt la lumière naturelle. Dans le cas d’une maison ancienne, il est acceptable que les fenêtres correspondent à 2,5 % de l’aire de plancher. En revanche, les exigences sont beaucoup plus strictes pour les nouvelles constructions. Voici les normes pour les maisons de plus de cinq ans :

  • Salon/salle à manger : 5 % de l’aire de plancher
  • Chambres   : 2,5 % de l’aire de plancher
  • Autres pièces finies : 2,5 % de l’aire de plancher
  • Cuisine/salle de bain/buanderie : n/a
 La lumière naturelle

9. Les séparations coupe-feu et acoustiques

Bien souvent, on pense aux séparations coupe-feu, mais on oublie leurs équivalents acoustiques, qui sont tout aussi importants au moment d’assembler et d’isoler les murs et les plafonds.

L’assemblage des plafonds

La plupart des appartements (qu’ils soient au sous-sol ou au rez-de-chaussée) disposent d’un plafond avec solives qui comprend une isolation acoustique et une barre résiliente. Il créé une séparation entre la cloison sèche et le reste de l’assemblage, ce qui permet d’atténuer le bruit. S’y ajoute un panneau de cloison sèche de type X, dont le noyau contient des additifs spéciaux résistants au feu. 

L’assemblage des murs

Selon la division de vos logements, vous devrez peut-être opter pour deux couches. Par exemple, s’ils sont côte à côte, l’assemblage mural devra être conforme à un indice de résistance au feu de plus de 45 minutes et à un indice de transmission du son (ITS) de 50.

Les séparations coupe-feu et acoustiques

10. Les détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone

Les chambres et les aires ouvertes, comme les salons/cuisines/salles à manger combinés, doivent être dotés d’un détecteur de fumée. C’est également le cas pour toute nouvelle chambre.

Il est recommandé d’installer des détecteurs de fumée interconnectés par câble ou sans fil pour les habitations à logements multiples, comme les appartements accessoires et les duplex. Puisqu’ils sont reliés, il suffit que l’alarme d’un des appartements se déclenche pour activer les autres. Ce qui n’est pas nécessaire pour une maison unifamiliale. Ces systèmes ont l’avantage de réduire l’indice de résistance au feu. Par contre, bien qu’ils soient généralement peu coûteux en termes de main-d’œuvre, les dispositifs sont plus chers puisqu’ils se vendent séparément.

Autres spécifications concernant les détecteurs de fumée installés dans les appartements accessoires :

  • Des détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone doivent se trouver à moins de 5 m (16 pi) de chaque porte de chambre.
  • Il doit y avoir des détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone à chaque étage.
  • Un détecteur de fumée pour conduit est requis si les deux logements sont chauffés par la même fournaise.
  • Les détecteurs pour conduit analyse l’air qui circule dans les systèmes d’aération pour déterminer si elle contient de la fumée ou des émanations. Si c’est le cas, les clapets se referment, la ventilation s’arrête et des signaux sonores et lumineux s’activent.
Les détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone

Faites vos recherches dès maintenant pour éviter de retarder les travaux

L’aménagement d’un appartement accessoire demande beaucoup de préparation et il est fortement recommandé de faire ces démarches. En faisant les vérifications nécessaires, votre projet aura plus de chances d’obtenir le feu vert de votre municipalité et vous vous éviterez des mauvaises surprises par la suite.

À venir

Le troisième volet de notre série de guides sur les appartements accessoires à Toronto portera sur l’importance d’obtenir un permis de construire valide et sur les pénalités auxquelles vous vous exposez en cas contraire.

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